豪美大樓合建契約
調整建議彙整

您好，以下是根據 2026/1/20 的會議中的討論結果，為保障我們未來大樓改建的權益所整理的合約修正建議。

第二條第一項

限定實施者資格

若建商需更換實施者，應限定其資格。

例如：公股銀行轉投資的建經公司、或公股資產管理公司。

💡 我們的想法：
避免建商隨意將案子轉手，確保對象單純。

🛡️ 理由：
目前合約對地主風險太大，應加上限制。

第二條第二項

建材設備表與樓層說明

  • 建設公司提供建材設備表，以釐清日後交屋介面。
  • 請敘明欲興建之樓層，如地下X層，地上X樓。

💡 我們的想法：
事先明確建材規格與樓層規劃，避免交屋時發生認知落差。

🛡️ 理由：
建材與樓層規劃應在合約中明訂，確保建商履約標準清楚透明。

第三條

明確核建條件

合約應載明「公設比」與「核建比例」的詳細計算公式。

💡 我們的想法：
爭取分配比例提高，並確保「分回面積不低於原建物總面積」。

🛡️ 理由：
防止公設比灌水，保障室內實際使用面積。

第四條第一項

以原樓層選配及計算價值

敘明各戶以原樓層進行選配及計算價值。

💡 我們的想法：
確保選配方式公平，避免高低樓層差異造成不合理的價差。

🛡️ 理由：
以原樓層為基準，保障各住戶權益的公平性。

第四條第六項

選配規劃與找補說明

1. 選屋時應分配「合適面積」，減少找補。
2. 找補價格應提出草案。

🛡️ 理由：
避免坪數落差太大需補繳巨額現金，價格標準應事先講清。

第四條第七、八、九項

交屋時繳交差額價金

皆為交屋時繳交差額價金。

💡 我們的想法：
還沒拿到房子前就要付錢不合理，建議統一在交屋日結算。

🛡️ 理由：
付款時機應明確規範為交屋時，保障雙方權益。

第六條第五項

信託專戶規定

乙方....建築融資，並開設信託專戶，專供興建本案之使用，且不得以....

💡 我們的想法：
確保建商的融資資金專款專用，不被挪用。

🛡️ 理由：
信託專戶可保障工程款項的安全性，避免建商財務問題影響工程進度。

第七條第一項

釐清占用定義

請釐清，若出租或自用下，信託登記前，是否要排除「占用」。

💡 我們的想法：
合法的出租或自住不應被視為占用，避免不必要的法律爭議。

🛡️ 理由：
應明確定義何謂占用，保障住戶在改建前的合法使用權利。

第七條第二項+第五項

延長搬遷通知期間

若出租，接獲通知之日起1個月內太趕。至少應提早通知，如核准都更後起算6個月內。

💡 我們的想法：
給予住戶充足時間處理租約及搬遷事宜。

🛡️ 理由：
1個月時間不足，至少需6個月緩衝期。

第七條第四項

建議定額補償

建議定額。

💡 我們的想法：
補償金額應明確訂定，避免事後爭議。

🛡️ 理由：
定額補償較為公平透明，便於雙方遵循。

第七條第五項

點交與搬遷寬限

1. 增加通知時間。
2. 建議點交不早於民國118年6月。

🛡️ 理由：
給大家處理租約、尋找新住處的緩衝時間。

第九條第一項

完工期限與延誤條款調整

  • 第3款：「不可歸責於乙方」之天然災害......
  • 第5款：建材缺貨.....，以乙方提出證明缺貨或缺工與進度延遲有明確關聯。
  • 第8款：鄰損是建商造成，但是要我們承擔延後責任，應該刪除或定期限。

💡 我們的想法：
延誤條款應明確且合理。

🛡️ 理由：
建材缺貨需有明確證明，鄰損責任不應由地主承擔。

第九條第二項

提高違約金額

違約金額過低，建議採補貼租金之2倍日額計算，且上限不封頂。

💡 我們的想法：
違約金應足以約束建商，避免隨意延誤工期。

🛡️ 理由：
以租金2倍計算較能反映實際損失，且不設上限才有實質約束力。

第十條

費用應由建商負擔

  • 房地互易的營業稅
  • 公寓大廈管理基金、綠建築基金
  • 內外瓦斯管線費

🛡️ 理由：
合建地主不出錢是原則。這些都是建商的開發成本或法定義務。

第十條第九項

稅捐費用負擔調整

調整為：「依法應由甲方負擔之稅捐及費用...」

💡 我們的想法：
明確以法律為準，避免建商將不合理的費用轉嫁。

🛡️ 理由：
加入「依法」二字，確保只負擔法定應付費用。

第十條第十項

點交後費用負擔

甲方.....不論以點交及遷入否
調整為：甲方應依第十一條第一項完成點交後，自行負擔....

💡 我們的想法：
費用負擔應以點交完成為準，而非模糊的「遷入」標準。

🛡️ 理由：
點交是明確的時間點，避免因遷入時間不一致產生爭議。

第十條第十四項

社區代管費用規定

.....，增加：乙方同意於社區代管期間不向甲方收取費用，並將甲方預收之前述費用轉交給管委會。

💡 我們的想法：
代管期間不應額外收費，且預收費用應移交管委會。

🛡️ 理由：
保障住戶權益，確保管理費用使用透明，不被建商占用。

第十一條第六項

住商管理分離

要求建商在規劃時，考量「動線」與「管理機制」的分離。

🛡️ 理由：
避免未來因公設維護費用分攤不公，或互相干擾。

第十二條

釐清違約責任範圍

釐清：若其他住戶違約，但甲方未違約，不視為甲方違約，且各區分所有權人間無連帶擔保責任。

💡 我們的想法：
每戶應對自己的違約負責，不應連帶受到其他住戶影響。

🛡️ 理由：
避免因他人違約而受牽連，各戶權責應分明，無連帶擔保責任。

第十二條第三項

限縮延遲罰金範圍

延遲罰金應限縮在影響到流程或興建時。

💡 我們的想法：
罰金應針對真正影響工程的延遲。

🛡️ 理由：
合理限縮罰金適用範圍，避免因小延誤就被罰款。

第十三條第二項

增加退場機制

若報核後，特定年限內未完成整合或取得建照，雙方得解約。

🛡️ 理由：
防止建商無限期拖延，地主應有解約權利。

第十七條第三項

刪除銷售金額比例

刪除銷售金額之2%，應只有支付銷售費用。

💡 我們的想法：
不應以銷售金額的固定比例收費。

🛡️ 理由：
2%比例不合理，應改為實際發生的銷售費用。

建商回應分析整理

根據附件《合建契約追蹤修訂版本及參考資料.pdf》與我們的建議進行比對，以下是詳細的回應狀況分析。

閱讀說明

回應狀況分類：

已採納 建商完全接受我們的建議
部分回應 建商部分接受或調整後採納
未採納 建商未接受或未於契約中載明

2-1 限定實施者資格

部分回應

雖未直接限定「實施者」須為公股，但第六條明確指定由公股銀行辦理信託並委託建經公司。

2-2 樓層說明與建材

已採納

第一條載明興建地上 24 樓、地下 6 樓；第九條第四項承諾依建材設備表施工。

3. 明確核建與保底

已採納

第三條第一項明確列出保底條款：「確保分回面積不低於原建物總面積 467.60 ㎡」。

4-1 原樓層選配

已採納

第三條第一項第 1 款規定：「甲方分配之更新後建築物樓層，依其原有合法建築物樓層予以對應分配」。

4-6 找補價格說明

已採納

第四條第二項至第六項詳細說明找補原則，並明定以代銷公司底價表為基準。

4-7~9 交屋日結算

調整採納

契約修訂為「請領使用執照時一次繳清」，雖非交屋當日，但已較簽約即付往後延遲。

6-5 信託專戶專款

已採納

第六條約定由公股銀行辦理不動產開發信託；且第五項明定不得以甲方土地作為融資擔保。

7-1 釐清占用定義

已採納

側邊註解明確標註：「占用係指無權占有」，保障點交前租客或自住權益。

7-2 延長搬遷通知

未採納

第七條第二項仍維持「通知點交之日起一個月內」騰空。

7-4 定額租金補貼

已採納

第七條第四項明確訂出每月 170,000 元租金補貼及每戶 5 萬元搬遷費。

7-5 118年6月前不點交

未載明

契約正文未見日期限制，僅提及點交日期依書面通知函為準。

9-1 完工延誤條款

部分回應

第九條第一項列出不可歸責事由；但第 8 款鄰損因素仍保留在免責範圍內。

9-2 提高罰金且無上限

未採納

第九條第二項仍維持「工程總造價百分之十五為賠償上限」，且以造價萬分之一計。

10. 費用由建商負擔

部分堅持

第十條仍要求甲方分擔部分稅費，建商在註解強調「使用者付費」及「預售屋慣例」。

10-10 點交後負擔

已採納

第十條第十一項修改為「自通知交屋第七日起」自行負擔水電瓦斯。

10-14 社區代管費

部分回應

第十條第十四項仍要求預繳六個月管理費，未明確載明代管期間免收費用。

12. 違約連帶責任

已採納

第十二條第二項第 4 款雖提及他戶違約，但僅作為乙方之免責，未要求甲方負擔連帶賠償。

13-2 增加退場機制

已採納

第十三條第二項新增：「簽約日起二年內尚未報核，雙方皆得主張解除契約」。

17-3 刪除 2% 管理費

未採納

第十七條第三項保留 2% 管理費，但加註說明係用於代辦金流與產權流程行政費。

核心衝突點分析

成本轉嫁爭議（第十條）

地主核心訴求：「合建地主不出錢」

建商立場：契約修訂版中，建商對於瓦斯管線、互易營業稅等仍堅持由甲方（地主）依比例負擔。這與網頁中的要求有顯著落差。

罰金約束力不足（第九條）

網頁要求：違約金不封頂

建商回應：契約保留了 15% 的上限，這對於地主而言，在大規模延工時可能無法覆蓋實際損失。

銷售行政費（第十七條）

地主訴求：刪除銷售金額的 2% 行政手續費

建商回應：建商僅以註解解釋其用途（處理金流、過戶等繁雜手續），並未移除該費用。

重要結論

這份 PDF 檔案是一份高度對應網頁訴求的「回應稿」，解決了以下核心安全感問題：

  • 保底面積：明確保障分回面積不低於原建物總面積
  • 原樓層分配：依原有樓層對應分配新建築物樓層
  • 退場機制：新增二年內未報核可解約條款

但是，在稅費成本分配與違約懲罰強度上，建商仍守住了自身的財務底線。